مقيم عقاري معتمد هو الشخص المتخصص في تقدير قيمة العقارات. يقوم بتحليل المعلومات المتعلقة بالعقار، مثل الموقع والحجم والحالة والمميزات الإضافية، ويقوم بتقدير قيمته بناءً على المعايير والمنهجيات المهنية. يعتمد على مجموعة من الأساليب والمقاييس لتحديد قيمة العقار، مثل المقارنة بعقارات مماثلة في المنطقة، وتحليل الدخل المحتمل الناتج عن العقار، وتقدير التكاليف المرتبطة بالعقار.
من المهم أن يكون المقيِّم العقاري محايدًا وموضوعيًا في تقديره، وأن يتمتع بالخبرة والمعرفة اللازمة لتقديم تقدير دقيق لقيمة العقار.
تساعدك شركة إدارة للتقييم العقاري في تحديد قيمة الممتلكات العقارية التي تمتلكها شركة أو مؤسسة أو شخص، ويشمل ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية والزراعية وغيرها من العقارات. وتقيم الأصول العقارية بهدف تحديد القيمة العادلة للعقارات عند البيع أو الشراء أو لأغراض التأمين أو التمويل أو الإدارة العقارية.
ما هي مهام مقيم عقاري معتمد؟
تعتبر خدمات المقيِّم العقاري مهمة في عدة مجالات، مثل التمويل العقاري، حيث يحتاج البنك أو المؤسسة المالية لتقدير قيمة العقار قبل منح قرض عقاري. كما يتم استدعاء المقيِّم العقاري في عمليات الشراء والبيع لتحديد قيمة العقار وتوجيه الأطراف المعنية.
1. تقدير قيمة العقارات:
المهمة الأساسية للمقيِّم العقاري هي تحديد قيمة العقارات. يقوم بتحليل معلومات العقار وتقدير قيمته بناءً على المنهجيات والمعايير المهنية المعترف بها. يستخدم أساليب مختلفة مثل المقارنة بعقارات مماثلة وتحليل الدخل المحتمل وتقدير التكاليف.
2. تحليل العوامل السوقية:
يقوم المقيِّم العقاري بدراسة العوامل السوقية المؤثرة على قيمة العقارات في المنطقة المحددة. يحلل الاتجاهات العقارية والتغيرات في السوق والعرض والطلب والتطورات الاقتصادية والتنظيمية.
3. إعداد تقارير التقييم:
بعد تقدير تقييم عقاري معتمد، يقوم المقيِّم العقاري بإعداد تقارير مفصلة تشرح المعلومات المتعلقة بالعقار والأساليب المستخدمة في التقييم. تشمل التقارير وصفًا للعقار، وتحليل البيانات، وتوضيح المعايير والمنهجيات المستخدمة، وتقديم التوصيات والاستنتاجات.
4. تقديم الاستشارات العقارية:
يمكن للمقيِّم العقاري أن يقدم استشارات عقارية للأفراد والشركات. يمكنه توجيه العملاء فيما يتعلق بالاستثمار العقاري، والشراء والبيع، وإدارة العقارات، وتقييم الاستثمارات العقارية.
5. المشاركة في الإجراءات القانونية:
قد يتطلب القانون في بعض الحالات تواجد المقيِّم العقاري كشاهد خبير في المحاكم أو في إجراءات التحكيم العقاري. يقدم التقارير والشهادات المهنية لدعم القضايا القانونية المتعلقة بالعقارات.
يجب أن يكون المقيِّم العقاري ذو خبرة ومعرفة واسعة في مجال العقارات والقوانين المتعلقة بها. يجب أن يلتزم بالمعايير المهنية والمبادئ الأخلاقية وأن يتابع التطورات في مجال التقييم العقاري.
ما هي المعايير المهنية التي يجب أن يلتزم بها المقيم العقاري؟
خبراء التقييم العقاري يجب أن يلتزموا بمجموعة من المعايير المهنية والأخلاقية لضمان جودة وموضوعية عملية التقييم. هنا بعض المعايير المهنية الرئيسية التي يجب على خبراء التقييم العقاري احترامها:
1. المعرفة والكفاءة المهنية:
يجب أن يكون لدى خبراء التقييم العقاري معرفة واسعة وعميقة بمبادئ ومفاهيم التقييم العقاري، بالإضافة إلى فهم عملي للقوانين واللوائح المتعلقة بالعقارات في المنطقة التي يعملون فيها. يجب أن يكونوا ملمين بأحدث التطورات والتقنيات في مجال التقييم العقاري.
2. الحياد والموضوعية:
يجب أن يكون خبراء التقييم العقاري مستقلين وغير متحيزين. ينبغي عليهم أن يقدموا تقييمًا موضوعيًا ومستندًا إلى الحقائق والأدلة المتاحة دون تأثر بأي تأثير خارجي أو مصلحة شخصية.
3. السرية المهنية:
يجب على خبراء التقييم العقاري الحفاظ على سرية المعلومات التي تم الكشف عنها أثناء تنفيذ عملية التقييم. يجب أن يحترموا الخصوصية والثقة الموضوعة فيهم من قبل العملاء والأطراف المعنية الأخرى.
4. الالتزام بالمعايير المهنية:
يجب على خبراء التقييم العقاري اتباع المعايير المهنية المعترف بها محليًا ودوليًا، مثل المعايير الصادرة عن هيئات التقييم المهنية والمنظمات العالمية ذات الصلة. على سبيل المثال، في الولايات المتحدة، يلتزم خبراء التقييم العقاري بالالتزام بمعايير المعهد الأمريكي للمقيمين العقاريين.
5. التطوير المهني المستمر:
يجب على خبراء التقييم العقاري السعي للتحسين المستمر والتطوير المهني من خلال المشاركة في الدورات التدريبية وورش العمل والتحديث بأحدث المعرفة والممارسات في مجال التقييم العقاري.
تلتزم هذه المعايير المهنية بالحفاظ على مصداقية وجودة عملية التقييم العقاري، وتعزز الثقة بين الأطراف المعني العقارية المختلفة.
ما هي العوامل المؤثرة في التقييم العقاري؟
توجد عدة عوامل تؤثر على قيمة العقار وتساعد في تحديد تقديره بشكل دقيق. هذه العوامل يمكن أن تكون مادية أو غير مادية، وهي تتفاوت من عقار لآخر. أبرز العوامل التي تؤثر في عملية تقدير قيمة العقار:
1. الموقع الجغرافي
هو العامل الأكثر تأثيرًا في تحديد قيمة العقار. يحدد مدى قرب العقار من المرافق العامة مثل المدارس، والمستشفيات، ووسائل النقل العامة، والمراكز التجارية، وأماكن العمل. عادةً ما تكون العقارات الموجودة في المناطق الحضرية أو بالقرب من المراكز الاقتصادية أكثر قيمة من تلك الموجودة في المناطق الريفية أو النائية. كما أن القرب من مناطق سياحية أو معالم ثقافية يزيد من قيمة العقار.
2. حالة العقار
حالة العقار تلعب دورًا كبيرًا في تقدير قيمته. العقارات الجديدة أو التي تمت صيانتها بشكل جيد تحتفظ بقيمة أعلى مقارنة بالعقارات القديمة التي قد تحتاج إلى تجديدات أو إصلاحات. يشمل تقييم الحالة العامة للعقار فحص البناء، والأنظمة الكهربائية والسباكة، والنوافذ والأبواب، بالإضافة إلى المرافق الأخرى مثل الحمامات والمطابخ. قد يكون تأثير هذه العوامل كبيرًا في تحديد السعر النهائي.
3. الحجم والمساحة
كلما كانت مساحة العقار أكبر، كلما زادت قيمته. يتأثر تقدير قيمة العقار بشكل مباشر بحجمه ومساحته سواء كانت مساحة الأرض أو مساحة المبنى نفسه. يتضمن هذا التقييم أيضًا توزيع المساحات واستخدامها بشكل فعال. على سبيل المثال، المنازل التي تحتوي على غرف إضافية أو مناطق مفتوحة قد تكون أكثر قيمة من تلك التي تحتوي على نفس المساحة ولكن مع تصميمات أقل فعالية.
4. العمر الزمني للعقار
يؤثر عمر العقار بشكل ملحوظ على قيمته. العقارات الحديثة عادةً ما تكون أكثر قيمة من العقارات القديمة نظرًا لوجود تقنيات بناء وأساسات متطورة وأكثر أمانًا. كما أن العمر الزمني يرتبط في الغالب بحاجة العقار إلى صيانة أو إصلاحات قد تؤثر على تكاليفه المستقبلية.
5. نوع العقار واستخدامه
تختلف القيمة بناءً على نوع العقار، سواء كان سكنيًا، تجاريًا، أو صناعيًا. العقارات السكنية مثل المنازل والشقق تتأثر بالعوامل الاجتماعية والمرافق المحيطة بها، في حين أن العقارات التجارية قد تتأثر بالطلب على المساحات التجارية وملاءمتها للأنشطة التجارية المختلفة. بالنسبة للعقارات الصناعية، تلعب سهولة الوصول إلى وسائل النقل الكبرى مثل الطرق السريعة والموانئ والمطارات دورًا كبيرًا في تحديد القيمة.
6. الوضع الاقتصادي والمناخ السوقي
الاقتصاد المحلي والعالمي له تأثير كبير على سوق العقارات بشكل عام. في فترات النمو الاقتصادي، قد ترتفع قيمة العقارات بسبب زيادة الطلب على الشراء أو التأجير، بينما في فترات الركود قد تنخفض القيمة نتيجة لانخفاض الطلب. التأثيرات السياسية والتشريعية، مثل فرض ضرائب جديدة أو تغيير القوانين المتعلقة بالملكية العقارية، قد تؤثر أيضًا على تقدير القيمة.
7. المرافق العامة والخدمات
وجود المرافق والخدمات العامة في المنطقة المحيطة بالعقار يزيد من قيمته. مثلًا، قرب العقار من المدارس، والمستشفيات، والحدائق العامة، ووسائل النقل العامة مثل محطات المترو والحافلات يزيد من جاذبية العقار ويسهم في زيادة قيمته السوقية. كما أن توافر الكهرباء، والمياه، والإنترنت في المنطقة بشكل جيد يؤثر أيضًا على تقدير القيمة.
8. العرض والطلب في السوق
عرض العقارات في السوق ومدى توافرها يعتبر من العوامل الرئيسية في تحديد قيمتها. إذا كان العرض محدودًا والعرض أقل من الطلب، فإن أسعار العقارات تميل إلى الارتفاع. أما إذا كان هناك فائض في العرض مع تراجع في الطلب، فقد تنخفض الأسعار. تتغير هذه الديناميكيات بشكل مستمر استجابة للتغيرات الاقتصادية والاجتماعية.
9. العوامل القانونية والبيئية
قد تؤثر بعض العوامل القانونية في تقدير قيمة العقار، مثل قيود الاستخدام، وأوضاع الملكية، والتراخيص، والامتثال للقوانين المحلية للبناء. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون للمخاطر البيئية مثل الفيضانات أو الزلازل أو التلوث تأثيرات سلبية على قيمة العقار. المناطق المعرضة لهذه المخاطر قد تجد صعوبة في جذب المشترين أو المستأجرين، مما يؤثر على قيمتها.
10. مقارنة مع عقارات مشابهة
إحدى طرق التقدير الرئيسية هي مقارنة العقار مع عقارات مشابهة تم بيعها أو تأجيرها مؤخرًا في نفس المنطقة. هذه المقارنة تساعد على تحديد القيمة السوقية التقريبية للعقار بناءً على معاملات سابقة، مع مراعاة الاختلافات الطفيفة في الحجم أو الموقع أو الحالة. هذه الطريقة شائعة في تقدير العقارات السكنية، حيث يمكن مقارنة منزل مع منازل مشابهة في نفس الحي.
